Рынок недвижимости Бали переживает серьёзные изменения. В последние годы основные потоки международных инвестиций были сосредоточены на юго-западе острова — в Чангу, Семиньяке и Переренане. Эти районы стали одними из самых популярных направлений для покупки недвижимости, однако стремительный рост спроса привёл к новым проблемам.
Высокие цены на землю, постоянные пробки и снижение доходности аренды из-за перенасыщения рынка заставляют инвесторов искать альтернативные локации. В 2026 году одним из наиболее перспективных направлений становятся инвестиции в недвижимость Клунгкунга на Бали.
Всё больше инвесторов обращают внимание на восточную часть острова, где особый интерес вызывает округ Клунгкунг. Нетронутая природа, живописное побережье, относительно доступные цены на землю и поддержка экологического туризма со стороны местных властей создают благоприятные условия для развития рынка недвижимости.
Только за первую половину 2026 года объём инвестиций в регионе превысил 180 миллионов долларов США.
В этой статье разберём, почему Клунгкунг становится привлекательным направлением для инвестиций, какие районы обладают наибольшим потенциалом, на какую доходность можно рассчитывать и что необходимо учитывать иностранцам при покупке недвижимости на востоке Бали.
Почему Клунгкунг — новое перспективное направление для инвестиций в недвижимость на Бали
Клунгкунг — самый маленький по площади округ Бали. При этом его территория включает не только прибрежные районы основной части острова, но и популярные острова Нуса-Пенида, Нуса-Лембонган и Нуса-Ченинган.
Регион привлекает как частных, так и крупных институциональных инвесторов благодаря нескольким преимуществам.
- Доступные цены на землю. Стоимость участков в популярных районах Чангу и Улувату уже превышает 1,5–2,5 млрд индонезийских рупий за ар (100 м²), что эквивалентно примерно 100 000–160 000 долларов США. При этом премиальные участки в Клунгкунге, расположенные рядом с побережьем или с видом на океан, пока можно приобрести примерно за 15 000–45 000 долларов США за ар. Разница в стоимости открывает дополнительные возможности для инвесторов с разным бюджетом.
- Государственная поддержка и развитие инфраструктуры. Местные власти Клунгкунга активно поддерживают инициативы, направленные на устойчивое развитие региона. Среди приоритетов — экологичное строительство, развитие туристической инфраструктуры и внедрение экологически чистого транспорта. Это создаёт дополнительные возможности для инвесторов, заинтересованных в проектах с положительным экологическим и социальным эффектом.
- Потенциал высокой доходности. В популярных районах Бали высокая конкуренция между однотипными виллами постепенно приводит к снижению средней стоимости проживания за ночь (ADR). В Клунгкунге ситуация иная: бутик-отели, экологичные курорты и премиальные виллы привлекают туристов, которые ищут уединённый отдых, природные пейзажи и аутентичную атмосферу вдали от переполненных туристических центров.
Самые перспективные районы для инвестиций в недвижимость Клунгкунга
Для инвесторов, которые планируют получать доход от краткосрочной аренды или приобретать земельные участки с расчётом на рост их стоимости, особый интерес представляют следующие районы и острова.
Нуса-Пенида: экотуризм, высокая доходность и виллы на скалах
Нуса-Пенида — одно из самых узнаваемых туристических направлений Бали. Знаменитые пляжи Келингкинг (Kelingking Beach) и Даймонд (Diamond Beach) ежедневно привлекают тысячи туристов, приезжающих как на однодневные экскурсии, так и на несколько дней.
Благодаря уникальному природному ландшафту остров особенно подходит для строительства небольших курортных комплексов на скалах, экоотелей, глэмпингов и вилл с панорамными видами на океан и закаты.
Местные власти постепенно развивают на Нуса-Пениде экологичную транспортную инфраструктуру, включая переход на электротранспорт.
Такие изменения могут положительно повлиять на стоимость недвижимости в ближайшие годы.
Прогнозируемая валовая доходность от аренды уникальных вилл с экологичной концепцией составляет 12–16% годовых.
Особенно перспективными могут стать проекты, сочетающие выразительную архитектуру, приватность и бережное отношение к окружающей среде.
Нуса-Лембонган и Нуса-Ченинган: развитый рынок бутик-отелей и премиальных вилл
Острова Нуса-Лембонган и Нуса-Ченинган соединены знаменитым Жёлтым мостом (Yellow Bridge). В отличие от Нуса-Пениды, здесь уже сформировался достаточно развитый рынок курортной недвижимости премиального сегмента.
Острова пользуются популярностью среди сёрферов, дайверов и цифровых кочевников, которые предпочитают оставаться на Бали на продолжительный срок.
Развитая туристическая инфраструктура помогает местным отелям и виллам поддерживать высокую загрузку в течение всего года.
Особый интерес для инвесторов представляют виллы на первой береговой линии и небольшие бутик-отели, рассчитанные на гостей, которые ценят комфорт, уединение и близость к океану.
Ожидаемая валовая доходность таких объектов составляет 9–13% годовых.
При этом сформировавшийся туристический спрос делает эти острова привлекательными для инвесторов, ориентированных на относительно стабильный арендный доход.
Материковая часть Клунгкунга: перспективные земельные участки для долгосрочных инвестиций
Прибрежные районы Лепанг (Lepang) и Кусамба (Kusamba), до которых можно добраться по шоссе Ида Багус Мантра (Ida Bagus Mantra), постепенно привлекают внимание инвесторов, ищущих более спокойные и менее освоенные территории Бали.
Местное побережье известно пляжами с чёрным вулканическим песком и живописными видами на вулкан Агунг и остров Нуса-Пенида.
Эти локации подходят для строительства оздоровительных ретрит-центров, частных вилл и жилых комплексов, ориентированных на спокойный отдых вдали от шумных туристических районов.
Одно из главных преимуществ материковой части Клунгкунга — транспортная доступность.
Дорога от Санура или Денпасара занимает около 45 минут, а интенсивность движения здесь заметно ниже, чем на юге острова.
В сочетании с относительно невысокой стоимостью земли это делает район интересным для долгосрочных инвестиций с расчётом на рост стоимости участков.
Сравнение инвестиций в недвижимость: Чангу, Улувату и Клунгкунг
Чтобы лучше оценить инвестиционный потенциал Клунгкунга, сравним его с уже сформировавшимися рынками недвижимости на юге Бали.
| Показатель | Популярные районы (Чангу / Улувату) | Округ Клунгкунг (Нуса-Пенида и материковая часть) |
|---|---|---|
| Средняя стоимость земли | Очень высокая: 100 000–160 000 долларов США за ар | Низкая или умеренная: 15 000–45 000 долларов США за ар |
| Конкуренция | Высокая, рынок перенасыщен предложениями | Более низкая, больше возможностей для создания уникальных проектов |
| Основная инвестиционная стратегия | Сохранение доходности и эффективное управление объектами | Рост стоимости недвижимости и высокая валовая доходность |
| Наиболее распространённые объекты | Компактные виллы с 1–2 спальнями, таунхаусы | Экоотели, виллы на скалах, земельные участки |
| Строительные нормы и ограничения | Строгие требования к плотности застройки, высокая конкуренция | Требования к экологичному строительству и развитию экотуризма |
Юридические требования и ограничения для иностранных инвесторов
Инвестиции в недвижимость Индонезии требуют соблюдения местного законодательства. Иностранным покупателям особенно важно заранее выбрать подходящую юридическую структуру владения, чтобы защитить вложенный капитал и избежать проблем с оформлением недвижимости.
Среди доступных иностранным инвесторам механизмов можно выделить два основных варианта.
1. Hak Sewa — долгосрочная аренда (Leasehold)
Один из наиболее распространённых способов инвестирования в недвижимость Индонезии для иностранных физических лиц.
Такая схема предусматривает получение исключительного права аренды объекта на определённый срок, часто составляющий 25–30 лет.
В договоре также могут быть заранее согласованы условия продления аренды.
Этот вариант позволяет иностранному инвестору пользоваться недвижимостью и, при соблюдении договорных условий и законодательства, получать доход от её эксплуатации без приобретения земли в полную собственность.
2. Hak Pakai — право пользования недвижимостью
Hak Pakai представляет собой предусмотренное индонезийским законодательством право пользования недвижимостью.
Одним из вариантов организации инвестиций является регистрация компании с иностранным капиталом (PT PMA).
При этом права на землю и недвижимость, доступные компании, зависят от её юридического статуса, назначения объекта и действующих законодательных ограничений. Структуру владения необходимо определять индивидуально: регистрация PT PMA сама по себе не гарантирует возможность оформить любой объект на праве Hak Pakai.
Что проверить перед покупкой недвижимости в Клунгкунге
Прежде чем инвестировать в земельный участок или подписывать договор покупки, необходимо провести юридическую проверку объекта.
- Зонирование территории (ITR / RTRW). Убедитесь, что земельный участок разрешено использовать для коммерческой или туристической деятельности (Jasa Pariwisata). Особое внимание следует уделять участкам, относящимся к охраняемым сельскохозяйственным территориям (Lahan Pertanian Sawah), где строительство может быть ограничено или запрещено.
- Разрешения на строительство (PBG и SLF). Проверьте наличие необходимых документов, включая разрешение на строительство Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) и сертификат пригодности здания к эксплуатации Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Конкретный перечень документов зависит от типа и стадии реализации проекта.
- Ограничения на застройку прибрежных территорий. При строительстве рядом с океаном, реками и скалами необходимо учитывать установленные законом минимальные отступы от береговой линии и других природных объектов. Местные органы власти контролируют соблюдение этих требований.
Тщательная юридическая проверка особенно важна для участков с видом на океан, поскольку привлекательное расположение не всегда означает возможность получить разрешение на строительство.
Инвестиционная стратегия: как повысить доходность недвижимости в Клунгкунге
Чтобы максимально использовать потенциал развивающегося рынка недвижимости Клунгкунга, инвесторам стоит учитывать несколько факторов.
1. Делайте ставку на компактную архитектуру и экологичность
По представленным рыночным оценкам, компактные эковиллы с одной или двумя спальнями и оригинальными архитектурными решениями способны показывать более высокую эффективность, чем крупные объекты без ярко выраженной концепции.
Современные путешественники всё чаще обращают внимание не только на площадь жилья, но и на его расположение, дизайн, приватность и впечатления от проживания.
Поэтому продуманная архитектура и уникальная концепция могут стать важными конкурентными преимуществами.
2. Учитывайте требования экологичного строительства
Местные власти Клунгкунга уделяют особое внимание защите окружающей среды, управлению отходами и использованию возобновляемых источников энергии.
Проекты, соответствующие экологическим требованиям, могут проходить согласование более предсказуемо и пользоваться повышенным спросом среди путешественников премиального сегмента.
Энергоэффективные решения, рациональное использование воды и интеграция зданий в природный ландшафт становятся не просто дополнительными преимуществами, а важной частью долгосрочной инвестиционной стратегии.
3. Сотрудничайте с опытными местными управляющими компаниями
Управление недвижимостью на островах, таких как Нуса-Пенида, имеет свою специфику.
Логистика, поставки материалов, техническое обслуживание и организация работы персонала могут оказаться сложнее, чем в развитых туристических районах южного Бали.
Поэтому для успешной работы объекта необходимы надёжные местные партнёры, профессиональное продвижение и эффективная система управления арендой.
Грамотное управление помогает поддерживать высокую загрузку, контролировать эксплуатационные расходы и обеспечивать стабильное качество обслуживания гостей.
Заключение
По мере насыщения рынка недвижимости южного Бали инвесторы всё чаще рассматривают альтернативные направления с более доступной стоимостью входа и потенциалом роста.
Клунгкунг становится одним из таких направлений, сочетая относительно низкие цены на землю, перспективы увеличения стоимости недвижимости и возможности получения высокой доходности от аренды.
Нуса-Пенида привлекает инвесторов уникальными природными ландшафтами и потенциалом экотуризма. Нуса-Лембонган и Нуса-Ченинган предлагают более сформировавшийся рынок курортной недвижимости, а материковая часть Клунгкунга открывает возможности для долгосрочных вложений в земельные участки и строительство новых объектов.
При выборе перспективной локации, тщательной юридической проверке и грамотной организации управления недвижимостью иностранные инвесторы могут воспользоваться возможностями развивающегося рынка Клунгкунга и занять выгодные позиции на новом этапе развития рынка недвижимости Бали.
